作者：北京拆哥
【按】作为你家城平台创始人、全国知名房产专家，拆哥对于各区域地产发展历程、全国各地区域规划十分熟悉。
北京“三城一区”其实是北京作为“全国科技创新中心”的最重要的空间载体。日前，未来科学城正式空间布局拓展为“两区一心”。把北六环以内、京承（G45）、京新（G7）之间全部吃掉！
要知道，此前未来城总面积只有10平方公里，现在总面积约170平方公里，历史性地大增16倍！
其中，集中建设区分为“东区”和“西区”，中间夹了一个长方形的超级生态绿心。
东区——总面积43.5平方公里，老的未来城核心区（南北区）变身为“一期”。其中，北七家有两个组团“北七家成果转化基地”、“文化科技商务区”。
西区——总面积60.7平方公里，沙河大学城整体纳入。其他组团还有“中关村生命科学园”、“科技服务产业园”、“先进制造业产业园”、“工程技术创新园”、“百善综合配套服务区”。
生态绿心——总面积约66平方公里。拆哥提示，这个片区不叫“未来科学城中区”，表明这是蓝绿交织的低密度、非集中建设区。当然反过来讲，规划图中全是绿心，并不意味着全部拆迁。
这次未来科学城扩区16倍，确实算是给昌平区送上了大礼包。
作为知名房产专家，拆哥研判，此次北京未来科学城大幅扩区的影响，干货要点如下：
1.回龙观、天通苑以北全部被科学城覆盖，产业密度的同时，郊野公园的建设，实现了良好的通风和空气导入，对房价算是利好。
2.沙河大学城纳入未来科学城版图，住宅用地比例增加。一些“未来科学城第X中小学”的学校，应该以后会接连涌现出来。
3.对于小产权房大型楼盘宏福苑来讲，也有一些航天系统员工在此购房，生态绿心的规划并不意味着拆迁。
4.京藏高速以西，沙河西区的位置，有保利罗兰香谷、西城区安置房等社区，但南北沙河之间排布了大量工业用地，对于一部分购房人可能存在抗性心理。
5.规划中的北京地铁31号线，将成为贯穿新的未来城东西两区的横轴动脉，不可能取消。
6.巩华城明确有商业金融用地，所谓的“科技金融半岛”，应该不会半途而废。
7.过去关注度很高的“TBD”，被整体吃掉，正式退出历史舞台。两个F2用地标杆楼盘——TBD云集中心、TBD万科天地，名号不换，恍然间已成为旧时代的痕迹。
8.区域内重点别墅项目：明星集中买豪华独栋的碧水庄园；其他的丽春湖墅、丽春湖院子、中海瓦尔登湖、北京玫瑰园，维持一类宅地性质不变。
9.线路超长的地铁19号线，有可能沿着京藏高速（G6）北延，为沙河大学城增加第二条进城轨道。