内容来源于网络 , 一点编辑于 2026-09-25提示:新闻观点不代表本网立场。
联邦政府的税务改革，将成为澳洲住房投资者自1999年以来面对的最重大变化。
2027年7月1日起，该制度将出现三项调整：
- 负扣税出租亏损不能再从工资等非投资收入中扣除，但仍可用于抵扣资本利得；
- 50%的资本利得税（CGT）减免将取消，改为按照通胀率计算CGT减免额度，类似1999年以前的制度；
- CGT最低税率设为30%。
图片：bymuratdeniz/Getty Images
有人批评这套房产税改是“背弃承诺”，可能把住房市场推向崩溃。也有人认为，改革早就应该进行，能够让首次置业者拥有更公平的竞争环境。
在争议发生之时，一个实际问题是：这些变化落地后，究竟有多少投资者可能面临损失，又有多少人可能受益？
为回答这个问题，研究团队建立了新的模型，对92万条单项房产数据进行分析。这些数据涵盖2007年7月至2025年6月期间澳洲全部住宅销售，以及约75%的新租客租金数据。
研究团队据此回溯估算：如果2027年7月开始实施的改革在这段期间已经生效，相关投资最终会多缴还是少缴税，以及各有多少项投资受到影响。
模型回测结果
把改革前后的税制放在一起比较后，模型显示，约53%的房产投资在新制度下累计税负会增加。
与此同时，47%的投资缴税总额不变或下降——这一比例之高，出乎意料。
这里的“总税额”变化，是每项投资租金收入税变化与CGT变化的总和。
公众关注点大多放在负扣税上，但模型显示，CGT调整带来的影响更大。
目前约半数投资属于负扣税，也就是租金收入会产生亏损。若2027年7月的税改提前实施，其中大多数投资原本会缴纳更多租金收入税。不过，与CGT变化相比，这部分增税通常幅度较小。
另一方面，即将实施的CGT调整在2007年年中至2025年年中这段时期，实际上会让多数房产投资（54%）受益。
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